我們有許多客戶來電諮詢以下的問題，現在一一為您解答如下。
1. 國外收入可以用來做貸款嗎？
答：可以的。國外收入是可以用來做貸款的。原則是必須在美國國稅局(IRS)連續報稅2年，就可以使用國外收入申請貸款。
2. 如果H1工作簽證已過期。可以貸款嗎？
答：可以的。H1工作簽證過期可以貸款。任何簽證過期，只要持有有效的EAD卡(Employment Authorization Document，工作許可證)。
3. 如果綠卡正在申請當中，是否可貸款？
答：可以的。若綠卡或H1工作簽證等簽證正在申請當中，無論任何簽證，只要持有有效的EAD卡即可申請貸款。
4. F1學生簽證是否可貸款？
答：可以的。若為F1學生簽證，則可使用EAD OPT(Optional Practical Training，工作實習)來貸款。
5. 如果收入較低，可以貸款買房嗎？
答：可以的。可以買投資房，用租金收入來申請貸款。例如，鄭先生要買$350,000投資房，則可使用本身月收入$2,000，加上目標房產的租金收入每月$2,500(房屋估價Appraisal所提供的出租行情)，總共每月可用來計算為做貸款的收入金額為$4,500。
6. 如果目前和父母同住，第一次買房可以先買投資房嗎？
答：可以的。若買投資房，可以用每月收入，加上目標房產的每月租金收入(房屋估價Appraisal所提供的市價行情)，來計算每月可用來支付貸款付款金額的收入。買投資房不可以接受贈款。
7. 貸款買房可否接受贈款？
答：接受贈款與否需視買房目的而定，可分為兩類：
(a) 若買自住房，放款銀行接受贈款(Gift Money)做為頭期款，同時要提供贈款人近一個月的銀行月結單，如果是從國外匯進戶頭的款項，要保留好外匯存根(Wire Notice)。
(b) 若買投資房，放款銀行不接受任何贈款。買房的錢不能為借款或贈款，必須存在銀行二、三個月以上，證實為自己的錢。
8. 如果買投資房只有15%的首付款，可以貸到85%的貸款金額嗎？
答：可以的。但利息或過戶開支會比放20%和25%以上首付款的情況高。
9. 如果現在尚欠貸款的房產已經超過4個，可以再繼續買房嗎？
答：可以的。大部分放款銀行可以讓您貸款到10個房產，不包含已付清的房產。有欠貸款的房產可以高達10個房產。但貸款人要能顯示出本身有足夠的錢，來支付每棟出租屋6個月的預備金(Payment Reserve)，不一定要是活期帳戶，例如401K退休儲蓄金、共同基金(Mutual Fund)、股票和壽險存款等都是可以的。
10. 用現金買房未滿6個月，可以取錢出來嗎？
答：取錢出來的限制可分為以下三類。但只要是六個月內買的房產，皆需要提供當初買房時錢的來源。
(a) 若為自住房，隨時可以取錢出來，最多有欠款的房產可以高達10棟。
(b) 若為投資房，4棟以下的投資房可以隨時取錢出來。
(c) 若為投資房，且尚欠貸款的投資房超過4棟以上，第5棟以上的投資房必須在前6個月以內取錢。
11. 學生剛剛畢業，拿到第一個月工資單後，是否可申請貸款？
答：可以的。但學生所學科系和工作需為同類型。
以上資料需視個人情況及放款銀行而異，礙於篇幅有限，如有任何貸款或財務規劃上的相關問題和疑難雜症，詳細資訊請諮詢資深貸款專家 - 簡小玲(Lin Chien)。我是富邦貸款公司負責人，具備超過20年的貸款經驗，長期服務大華府地區，與多家銀行合作，精辦各類房屋貸款，免費提供貸款諮詢，熟悉各種貸款方案，絕無隱藏費用。
公司電話 703-827-0899
手機703-822-3200 / 301-502-2888
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10/23/2013
10/08/2013
買房子不一定要存一大筆的存款，可以善加利用貸款保險(PMI)
現在還有許多華人租房子，他們也想買房子，可是一直存不到一筆龐大20%的首付款。為了存到這麼一大筆錢，他們往往錯失了買房的機會。事實上，貸款首付不一定需要那麼多的存款才能買房(自住房)，您可以善加利用貸款保險(可選擇貸款人支付貸款保險，以及放款銀行支付貸款保險)。
貸款和房價比率(LTV)超過80%的貸款必須購買貸款保險(PMI)，而且貸款保險並不便宜。貸款和房價比率(LTV)是用來分析購屋者償還房貸能力。貸款和房價比率的計算很簡單：貸款金額 ÷ 房價。貸款和房價比率愈高，貸款的風險也就愈高。
讓我們來看看以下貸款保險的範例。假設房價是$300,000，貸款金額是$270,000(貸款人首付款為$30,000)，而貸款和房價比率是90%。根據貸款類型，每月的貸款保險金額約為$120(可調利率貸款(ARM)的貸款保險費用會高於固定利率貸款的貸款保險費用)。
不過，您不需要一直支付貸款保險。當貸款本金減少和/或房價升值，使貸款的貸款和房價比率達到78%，借款人可以向放款銀行申請取消貸款保險費用。如果貸款和房價比率的降低是因為房價升值，則需要貸款人自費申請新的房價評估(Appraisal)來驗證房價，並向放款銀行申請取消貸款。請注意，貸款人必須主動申請取消貸款保險，貸款保險不會自動取消。
貸款人若首付款不足房價20%而需要支付貸款保險，有以下兩種選擇：
1. 貸款人支付貸款保險(BPMI)，待貸款LTV達到78%，即可申請取消貸款保險
2. 放款銀行支付貸款保險(LPMI)，利息較高
在貸款保險便宜而房價增值快速的年代，並不流行使用放款銀行支付貸款保險(LPMI)。雖然放款銀行支付貸款保險(LPMI)的每月貸款金額較低，但不代表對每個家庭而言都是較佳的選項。若使用放款銀行支付貸款保險(LPMI)，由於放款銀行在過戶時已調整利息，例如將4%變成4.250%，因此貸款人需要一直依照該利息持續繳交每月貸款金額。交換條件是放款銀行同意自己「承擔」房屋貸款的保險。
相反地，雖然貸款人支付貸款保險(BPMI)比較貴，但由於一旦貸款和房價比率78%，即可申請取消貸款保險，因此仍然是可以考慮的選項。
其次，對於放款銀行支付貸款保險(LPMI)方案，即使房屋的貸款和房價比率降至80%以下，貸款人仍然必須支付放款銀行支付貸款保險(LPMI)方案的較高利息。若想停止繳交放款銀行支付貸款保險(LPMI)方案的較高利息，房屋擁有人必須重新貸款。而貸款人支付貸款保險(BPMI)方案則可在貸款和房價比率達78%時申請終止貸款保險。
然而，在扣稅方面，貸款人支付貸款保險(BPMI)只有年收入低於$100,000的家庭可以完全扣稅。而使用放款銀行支付貸款保險(LPMI)的優點是，IRS(Internal Revenue Service)會將額外調整的貸款利息視為可扣稅的支出。放款銀行支付貸款保險(LPMI)有以下兩個主要優點：
1. 所有收入水準都可以扣稅，不侷限於$100,000以下。
2. 短期來講，放款銀行支付貸款保險(LPMI)方案比貸款人支付貸款保險(BPMI)方案便宜。
* 減稅部分請諮詢會計師。
貸款和房價比率(LTV)超過80%的貸款必須購買貸款保險(PMI)，而且貸款保險並不便宜。貸款和房價比率(LTV)是用來分析購屋者償還房貸能力。貸款和房價比率的計算很簡單：貸款金額 ÷ 房價。貸款和房價比率愈高，貸款的風險也就愈高。
讓我們來看看以下貸款保險的範例。假設房價是$300,000，貸款金額是$270,000(貸款人首付款為$30,000)，而貸款和房價比率是90%。根據貸款類型，每月的貸款保險金額約為$120(可調利率貸款(ARM)的貸款保險費用會高於固定利率貸款的貸款保險費用)。
不過，您不需要一直支付貸款保險。當貸款本金減少和/或房價升值，使貸款的貸款和房價比率達到78%，借款人可以向放款銀行申請取消貸款保險費用。如果貸款和房價比率的降低是因為房價升值，則需要貸款人自費申請新的房價評估(Appraisal)來驗證房價，並向放款銀行申請取消貸款。請注意，貸款人必須主動申請取消貸款保險，貸款保險不會自動取消。
貸款人若首付款不足房價20%而需要支付貸款保險，有以下兩種選擇：
1. 貸款人支付貸款保險(BPMI)，待貸款LTV達到78%，即可申請取消貸款保險
2. 放款銀行支付貸款保險(LPMI)，利息較高
在貸款保險便宜而房價增值快速的年代，並不流行使用放款銀行支付貸款保險(LPMI)。雖然放款銀行支付貸款保險(LPMI)的每月貸款金額較低，但不代表對每個家庭而言都是較佳的選項。若使用放款銀行支付貸款保險(LPMI)，由於放款銀行在過戶時已調整利息，例如將4%變成4.250%，因此貸款人需要一直依照該利息持續繳交每月貸款金額。交換條件是放款銀行同意自己「承擔」房屋貸款的保險。
相反地，雖然貸款人支付貸款保險(BPMI)比較貴，但由於一旦貸款和房價比率78%，即可申請取消貸款保險，因此仍然是可以考慮的選項。
其次，對於放款銀行支付貸款保險(LPMI)方案，即使房屋的貸款和房價比率降至80%以下，貸款人仍然必須支付放款銀行支付貸款保險(LPMI)方案的較高利息。若想停止繳交放款銀行支付貸款保險(LPMI)方案的較高利息，房屋擁有人必須重新貸款。而貸款人支付貸款保險(BPMI)方案則可在貸款和房價比率達78%時申請終止貸款保險。
然而，在扣稅方面，貸款人支付貸款保險(BPMI)只有年收入低於$100,000的家庭可以完全扣稅。而使用放款銀行支付貸款保險(LPMI)的優點是，IRS(Internal Revenue Service)會將額外調整的貸款利息視為可扣稅的支出。放款銀行支付貸款保險(LPMI)有以下兩個主要優點：
1. 所有收入水準都可以扣稅，不侷限於$100,000以下。
2. 短期來講，放款銀行支付貸款保險(LPMI)方案比貸款人支付貸款保險(BPMI)方案便宜。
* 減稅部分請諮詢會計師。
放款銀行支付貸款保險(LPMI)與貸款人支付貸款保險(BPMI)比較表：
因此，在選擇放款銀行支付貸款保險(LPMI)方案和貸款人支付貸款保險(BPMI)方案時，不只是比較費用，您還需要考慮短期和長期理財目標。放款銀行支付貸款保險(LPMI)比較適合短期規劃，而貸款人支付貸款保險(BPMI)則比較適合長期規劃。若貸款和房價比率高的話可選擇放款銀行支付貸款保險(LPMI)，而貸款和房價比率低的話可選擇貸款人支付貸款保險(BPMI)。但是總是會有例外，請諮詢貸款專家。
礙於篇幅有限，有任何貸款或財務規劃上的相關問題和疑難雜症，請與我連絡。我是富邦貸款公司負責人- 簡小玲(Lin Chien)，具備超過20年的貸款經驗，長期服務大華府地區，與多家銀行合作，精辦各類房屋貸款，免費提供貸款諮詢，熟悉各種貸款方案，絕無隱藏費用。
公司聯絡資訊如下：
電話 703-827-0899
手機703-822-3200 / 301-502-2888
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博客http://trustworthyloan.blogspot.com/
【貸款術語註解】
- ARM：可調利率貸款(Adjustable-rate mortgages)，一般有三、五、七、十年的期間等等。在此期間內，利率是固定的。過了此期間後，依照大環境(Index)而有限度地調整利率。
- BPMI：貸款人支付貸款保險(Borrower-Paid Mortgage Insurance)
- LPMI：貸款銀行支付貸款保險(Lender-Paid Mortgage Insurance)
- LTV：貸款和房價的比率(Loan to Value)
- PMI：貸款保險(private mortgage insurance)
- Appraisal：房價評估
礙於篇幅有限，有任何貸款或財務規劃上的相關問題和疑難雜症，請與我連絡。我是富邦貸款公司負責人- 簡小玲(Lin Chien)，具備超過20年的貸款經驗，長期服務大華府地區，與多家銀行合作，精辦各類房屋貸款，免費提供貸款諮詢，熟悉各種貸款方案，絕無隱藏費用。
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【貸款術語註解】
- ARM：可調利率貸款(Adjustable-rate mortgages)，一般有三、五、七、十年的期間等等。在此期間內，利率是固定的。過了此期間後，依照大環境(Index)而有限度地調整利率。
- BPMI：貸款人支付貸款保險(Borrower-Paid Mortgage Insurance)
- LPMI：貸款銀行支付貸款保險(Lender-Paid Mortgage Insurance)
- LTV：貸款和房價的比率(Loan to Value)
- PMI：貸款保險(private mortgage insurance)
- Appraisal：房價評估
9/04/2013
QE3 政策眾說紛紜，現在還是買房子的好時機嗎？
對於Fed(美國聯邦儲備理事會)何時開始放緩每月850億美元的資產收購行動，投資者相當焦慮。目前針對Fed是否將於近期開始減緩債券收購行動的決議眾說紛紜。
自從美聯儲去年9月宣布啟動QE3(第三次貨幣寬鬆政策)，並於去年12月執行「擴大版」的QE3，每月資產購買計劃總額達到850億美元，目前美聯儲的資產負債表已超過3.5萬億美元。這些超寬鬆貨幣政策舉措在國內外引發較多質疑。
美國全國經濟研究所榮譽所長馬丁‧費爾德斯坦等專家就建議美聯儲儘快給QE3「瘦身」，以減少金融市場上逐漸累積的風險和泡沫，美聯儲購買更多資產對於經濟增長和就業創造效果甚微，低利息政策反而助長了銀行和投資者的投機行為。
美國智庫彼得森國際經濟研究所所長亞當‧波森等專家則認為，當前美國失業率仍高，美國刺激經濟增長和降低失業率的貨幣和財政政策努力不應鬆懈。
自從去年九月實施起，達拉斯Fed銀行行長費雪一直反對債券收購計劃，認為貨幣寬鬆政策並未造成顯著的成效。他也針對債券收購可能造成未來通貨膨脹或扭曲市場表達關注。費雪說：「委員會必須一邊進行一邊修正。」並補充估計值顯示可能會修改GDP在第二季的疲態，並強調他自己也驚訝零售和製造業最近成長的強度。
另一派認為，2013年第二季的美國經濟比預期還快速地顯著成長，因此美聯儲可能會儘快調降貨幣寬鬆政策計劃。2013年國內生產總額年成長率上升到2.5%(圖 1)，高於原先公佈的1.7%，以及投資網站Briefing.com預期的2.1%。出口增加、客戶消費和房地產消費刺激了第二季的GDP。
Fed主席伯南克在6月18日至19日的貨幣政策例會上表示，如果美國經濟延續增長態勢並且失業率繼續下降，美聯儲可能在今年晚些時候縮減QE3規模，並在2014年年中結束QE3。
彭博新聞社日前對經濟學家的調查顯示，65%的受訪經濟學家預測，美聯儲將於下月開始縮減QE3規模，他們預測的縮減規模平均值為將每月850億美元的資產購買計劃降至750億美元。紐約Fed調查顯示截至七月，銀行預期Fed會在九月把債券收購金額從每月850億減至每月700億。他們預期減少150億會造成的影響為：減少100億國債和減少50億不動產抵押貸款證券。
根據8月21日公布的最新會議紀要，與會美聯儲高層認為，美國經濟在今年上半年延續溫和增長勢頭，居民消費保持緩慢增長，房價上升有利於提高消費者信心，製造業活動擴張而且產能利用率提高，儘管失業率仍處在高位，但私人部門持續創造新就業崗位，長期來看預期可保持穩定。
觀察人士指出，近期美國住宅地產市場上成交量和成交價格持續回升，7月美國失業率降至四年半以來的新低7.4%(這是自2008年12月以來的最低記錄)，這些都使得美聯儲高層對美國經濟復甦作出較樂觀的判斷。
Fannie Mae首席經濟學學者Doug Duncan認為，Fed的資產採購縮減可能造成房價上揚。
蘇格蘭皇家銀行(Royal Bank of Scotland，RBS)市場與國際銀行分析師Sarah Hu同意減緩QE3政策是房市面臨的最大風險。
Sarah Hu認為房貸利息上升會增加貸款成本，讓買房和重新貸款變得更難以負荷。但銀行可以某種程度調整貸款標準，以抵銷升高房貸利率的影響。Fed官員強調結束債券收購並不會立即造成利息上升。
凱投宏觀房地產經濟學者Paul Diggle相信房貸利息提高會威脅房市復甦。然而，他們認為房貸利息不可能會突然大幅上升。
事實上，他們預期2013年底時30年利率是4.5%，並在2014年底升到5%。他補充，在這樣的情況下，利息不會嚴重拖垮買房能力。對比歷史記錄，利息仍會保持在相當低的水準。且Duncan和其他Fannie Mae經濟學者預期正向的房市需求基礎會彌補利息上升所帶來的衝擊，刺激房屋銷售率和開工率。
相比之下，房地產經濟學者相信房價巨幅提升會對房市復甦造成更大的衝擊。房價上揚也會打擊投資的興趣，讓投資者退出市場。不過，他們預期目前緊繃的供應條件會導致房價繼續上升。因此，目前仍為進場投資的好時機。
新屋銷售量到六月時已連續下跌三個月，七月新屋銷售量達到最低後，庫存逐漸增多。然而，新屋銷售成交量仍維持在歷史最低點。例如，根據Fannie Mae，新屋庫存降低至3.9月供給量，相當從2004年中到今年稍早所達到的市場最低值。不過，待售的新屋和現屋數，仍為歷史標準上相對較低的記錄，不會出現供過於求的現象。
房市復甦的另一個風險是房貸信用標準持續變嚴。必須先放鬆信用標準，傳統式、依賴貸款的買房及投資需求來源才能較顯著的回升。
Krishnamurthy教授和Vissing-Jorgensen教授也提出的不同建議，可以讓Fed同時放緩QE以及保持房市：央行可以逐漸減少部分的債券採購計劃，同時繼續收購不動產抵押貸款證券來穩定房市。
我個人還是支持QE3政策，這樣可使家家戶戶的房屋持有人每個月省下更多貸款支出，有更多剩餘財力進行消費，進一步帶動商機、刺激國家經濟。房價上漲也有助於改善溺水屋的投資環境。
此外，買房自住在稅務上還有很多好處，比方買自住房能抵稅。買投資房的話，投資率比放在銀行中保值。在大華府地區，此時進場，收到租金和每月貸款金額還是可以打平，甚至可以倒賺一些，且增值空間還是比較看好。房地產還可以抗通膨。
長期投資而言，房地產還是比黃金和股市容易掌控。最主要的是，比起房地產買在台灣或中國，美國的租金相對要高的很多。若要投資房地產，美國大華府是比較好的市場。
註：QE為貨幣寬鬆政策(Quantitative Easing)，是中央銀行為了刺激經濟而推出的一種貨幣政策。中央銀行會購入大量國家債券和其他國家資產，為市場注入超額的資金以降低利率，從而刺激經濟。
自從美聯儲去年9月宣布啟動QE3(第三次貨幣寬鬆政策)，並於去年12月執行「擴大版」的QE3，每月資產購買計劃總額達到850億美元，目前美聯儲的資產負債表已超過3.5萬億美元。這些超寬鬆貨幣政策舉措在國內外引發較多質疑。
美國全國經濟研究所榮譽所長馬丁‧費爾德斯坦等專家就建議美聯儲儘快給QE3「瘦身」，以減少金融市場上逐漸累積的風險和泡沫，美聯儲購買更多資產對於經濟增長和就業創造效果甚微，低利息政策反而助長了銀行和投資者的投機行為。
美國智庫彼得森國際經濟研究所所長亞當‧波森等專家則認為，當前美國失業率仍高，美國刺激經濟增長和降低失業率的貨幣和財政政策努力不應鬆懈。
自從去年九月實施起，達拉斯Fed銀行行長費雪一直反對債券收購計劃，認為貨幣寬鬆政策並未造成顯著的成效。他也針對債券收購可能造成未來通貨膨脹或扭曲市場表達關注。費雪說：「委員會必須一邊進行一邊修正。」並補充估計值顯示可能會修改GDP在第二季的疲態，並強調他自己也驚訝零售和製造業最近成長的強度。
圖一
另一派認為，2013年第二季的美國經濟比預期還快速地顯著成長，因此美聯儲可能會儘快調降貨幣寬鬆政策計劃。2013年國內生產總額年成長率上升到2.5%(圖 1)，高於原先公佈的1.7%，以及投資網站Briefing.com預期的2.1%。出口增加、客戶消費和房地產消費刺激了第二季的GDP。
Fed主席伯南克在6月18日至19日的貨幣政策例會上表示，如果美國經濟延續增長態勢並且失業率繼續下降，美聯儲可能在今年晚些時候縮減QE3規模，並在2014年年中結束QE3。
彭博新聞社日前對經濟學家的調查顯示，65%的受訪經濟學家預測，美聯儲將於下月開始縮減QE3規模，他們預測的縮減規模平均值為將每月850億美元的資產購買計劃降至750億美元。紐約Fed調查顯示截至七月，銀行預期Fed會在九月把債券收購金額從每月850億減至每月700億。他們預期減少150億會造成的影響為：減少100億國債和減少50億不動產抵押貸款證券。
根據8月21日公布的最新會議紀要，與會美聯儲高層認為，美國經濟在今年上半年延續溫和增長勢頭，居民消費保持緩慢增長，房價上升有利於提高消費者信心，製造業活動擴張而且產能利用率提高，儘管失業率仍處在高位，但私人部門持續創造新就業崗位，長期來看預期可保持穩定。
觀察人士指出，近期美國住宅地產市場上成交量和成交價格持續回升，7月美國失業率降至四年半以來的新低7.4%(這是自2008年12月以來的最低記錄)，這些都使得美聯儲高層對美國經濟復甦作出較樂觀的判斷。
Fannie Mae首席經濟學學者Doug Duncan認為，Fed的資產採購縮減可能造成房價上揚。
蘇格蘭皇家銀行(Royal Bank of Scotland，RBS)市場與國際銀行分析師Sarah Hu同意減緩QE3政策是房市面臨的最大風險。
Sarah Hu認為房貸利息上升會增加貸款成本，讓買房和重新貸款變得更難以負荷。但銀行可以某種程度調整貸款標準，以抵銷升高房貸利率的影響。Fed官員強調結束債券收購並不會立即造成利息上升。
凱投宏觀房地產經濟學者Paul Diggle相信房貸利息提高會威脅房市復甦。然而，他們認為房貸利息不可能會突然大幅上升。
事實上，他們預期2013年底時30年利率是4.5%，並在2014年底升到5%。他補充，在這樣的情況下，利息不會嚴重拖垮買房能力。對比歷史記錄，利息仍會保持在相當低的水準。且Duncan和其他Fannie Mae經濟學者預期正向的房市需求基礎會彌補利息上升所帶來的衝擊，刺激房屋銷售率和開工率。
相比之下，房地產經濟學者相信房價巨幅提升會對房市復甦造成更大的衝擊。房價上揚也會打擊投資的興趣，讓投資者退出市場。不過，他們預期目前緊繃的供應條件會導致房價繼續上升。因此，目前仍為進場投資的好時機。
新屋銷售量到六月時已連續下跌三個月，七月新屋銷售量達到最低後，庫存逐漸增多。然而，新屋銷售成交量仍維持在歷史最低點。例如，根據Fannie Mae，新屋庫存降低至3.9月供給量，相當從2004年中到今年稍早所達到的市場最低值。不過，待售的新屋和現屋數，仍為歷史標準上相對較低的記錄，不會出現供過於求的現象。
房市復甦的另一個風險是房貸信用標準持續變嚴。必須先放鬆信用標準，傳統式、依賴貸款的買房及投資需求來源才能較顯著的回升。
Krishnamurthy教授和Vissing-Jorgensen教授也提出的不同建議，可以讓Fed同時放緩QE以及保持房市：央行可以逐漸減少部分的債券採購計劃，同時繼續收購不動產抵押貸款證券來穩定房市。
我個人還是支持QE3政策，這樣可使家家戶戶的房屋持有人每個月省下更多貸款支出，有更多剩餘財力進行消費，進一步帶動商機、刺激國家經濟。房價上漲也有助於改善溺水屋的投資環境。
此外，買房自住在稅務上還有很多好處，比方買自住房能抵稅。買投資房的話，投資率比放在銀行中保值。在大華府地區，此時進場，收到租金和每月貸款金額還是可以打平，甚至可以倒賺一些，且增值空間還是比較看好。房地產還可以抗通膨。
長期投資而言，房地產還是比黃金和股市容易掌控。最主要的是，比起房地產買在台灣或中國，美國的租金相對要高的很多。若要投資房地產，美國大華府是比較好的市場。
註：QE為貨幣寬鬆政策(Quantitative Easing)，是中央銀行為了刺激經濟而推出的一種貨幣政策。中央銀行會購入大量國家債券和其他國家資產，為市場注入超額的資金以降低利率，從而刺激經濟。
8/20/2013
為什麼貸款投資房地產風險較低獲利好
通常在工作幾年，有些積蓄後，大部分的人會開始評估自己的能力和需求，發展其他投資項目，一般來說，只要可以合理分配手上的資金再積極投資，就可以讓投資風險最小化且利益最大化。
很多人對投資的第一個想法是股票、債券、基金或期貨等等，好處是進場門檻低，幾百塊美金就可以開始投資，但相對來說市場風險比較高，以美國股票為例，要能從中獲利，必須要對整體市場有足夠的知識，正確的眼光，和高技術的操作，美股和不動產的差別之一是，美股下跌沒有停損點的，還可能跌到沒有股價，而且有些股票表面上看起來很安穩，但實際上卻是危機四伏的「地雷股」，一不小心就會引爆，如果對股票不懂，很容易血本無歸。
另外有些人抱持不投資就沒有風險的態度，保守的做法可以避掉投資風險，但同時要考慮，把錢留在自己的口袋裡或銀行裡，微不足道的儲蓄利息等於幾乎沒有，每年都要面對通貨膨脹的危險。美國過去10年以來，除了2008年的經濟危機以外，通貨膨脹每年以1%到4%的速度成長，通貨膨脹稀釋這些口袋裡或銀行裡的錢，幾年之後，未來的1塊錢的價值會小於現在的1塊錢，所以不投資不代表不賠，通貨膨脹是個人財富增長最大的敵人。
相較起來，房地產是比較穩健，以長期投資來看說是高回報的項目，可以透過現金或貸款的方式投資房地產，各有優缺點，貸款買房操作起來經濟效益比現金買房高，貸款買房的優點主要有1) 機會成本低，手上有多的剩餘現金可以投資到其他好的投資標的，2)房貸利息可以抵稅，3) 抗通貨膨脹。
舉個簡單的例子，假設您的手上現在有40萬現金都要拿來投資房地產的話，您可以考慮 1) 以全現金買下一棟價值40萬的投資房，和2)將40萬分成四份各10萬的首付款，買下四棟價值40萬的投資房，每棟投資房貸款30萬，假設租金一個月是$2,500，房子的地稅、保險和管理費每個月大約$550，現金買下的房子一個月租金，扣掉$550，可回收$1,950，如果是用貸款買下四棟房，每棟房扣掉每個月貸款 $1,610.46 (30年期，利率5%)，每個月還能回收$339.54到口袋，貸款買四棟房後出租每個月總共能回收$1,358.16，以每個月的回報來看，以40萬現金買一棟房後出租的回報比較高，但是假設未來房價漲了，現金買房只有一棟房的漲價空間，貸款買四棟房的話，就是四棟房子一起漲價，假設兩年後平均房價漲了10%，當初買現金40萬的房子只漲4萬了，貸款買四棟40萬的房子，全部就漲了16萬，以資本利得的角度來看，貸款買房獲利空間更大。
貸款投資房地產還是有它的風險，降低風險的基本原則是，以房租供房貸，至少要打平甚至倒賺一點，貸款買房雖然有利息，但房貸利息還能抵稅，雖然現在貸款金額看起來很多，但套用通貨膨脹的概念，未來的1塊錢的價值會小於現在的1塊錢，所以過幾年以後，現在的貸款金額被通貨膨脹稀釋，就顯得沒有這麼多價值，再加上資本利得的獲利空間上有極大的優勢，只要能合理地計畫貸款投資房地產，因而得到的財富基本上是大於其他常見的投資項目。
7/10/2013
利息上漲不減購屋熱潮
美國全國地產經紀商協會(National
Association of Realtors)的首席經濟學家Lawrence Yun根據全美房屋待完成銷售指數（Pending Home Sales Index；PHSI）分析房屋待售存量短缺將會把未來五年內的房價推上最高點。
美國全國地產經紀商協會表示，今年5月的全美房屋待完成銷售指數（PHSI）衝到自2006年以來的新高，這意味房貸利率很可能要上漲的開端。
全美房屋待完成銷售指數（PHSI）是建立在已簽約但尚未交屋的指標，不包含已成交的房屋量，已簽約的銷售屋通常會在簽約後的一到兩個月內過戶。
今年5月全美房屋待完成銷售指數（PHSI）上漲到112.3%，比4月要多了6.7%，比去年5月的100.2%要多了12.1%，目前可以說是自2006年12月以來簽約活動最熱絡的時期。雖然美國東北區5月的房屋待完成銷售指數不變，但也比去年同時期高了14.3%。
Lawrence Yun表示， 即使待售屋的選擇不多，全美房屋待完成銷售指數（PHSI）依然成長，可能是因為買家想在貸款利率上升前，把握還有負擔貸款能力的機會來買房，這意味著從去年以來，因為對買房的迫切需求，讓全國房價中位數的漲幅連續兩位數字地成長。同時，Yun依據這樣的漲幅，提高2013年的房價預測。
Lawrence Yun表示， 即使待售屋的選擇不多，全美房屋待完成銷售指數（PHSI）依然成長，可能是因為買家想在貸款利率上升前，把握還有負擔貸款能力的機會來買房，這意味著從去年以來，因為對買房的迫切需求，讓全國房價中位數的漲幅連續兩位數字地成長。同時，Yun依據這樣的漲幅，提高2013年的房價預測。
庫存房屋的銷售量預計在2013年會上漲8.5%到9%，大約可賣出五百零七萬棟房屋，即將超越2007年五百零三萬棟房屋的總銷售量紀錄，達近7年的最高峰。
目前房屋待完成銷售的量居高不下是因為經濟復甦的關係，房貸利率的回升似乎對購屋的成長率並沒有特別大的阻力，我的想法是，雖然房貸利息開始回升，但仍舊保持在歷史低點水平，低價位和中價位房屋的貸款月付額與最近兩年相比，沒有太大的區別，再加上目前房市熱絡，購屋者踴躍，今年還是看好房價的走勢，整體來說，依然是買房的好時機，根據專家種種分析，房價還有增值空間。
(消息來源：NAR – May Pending Home Sales Reach a Six-Year High)
6/03/2013
貸款常見11大錯誤觀念
1.不檢查信用：貸款申請前不查信用，以致貸款時發現錯誤，而失去提前修復的良機。
2.不理會信用錯誤：發現信用錯誤，認為那項債務不屬於自己的而不處理，或者沒有繼續追蹤，貸款時才發現錯誤沒有更正或移除。
3.不先取得貸款預批信函：先看好房子卻發現不能貸款。
4.不注意債務情況：有些華人同胞喜歡用現金，來美國多年卻沒有申請信用卡，導致沒有信用紀錄，或持有信用卡者卻過度使用金額，導致債務過高。不宜貸款前增加過多的債務，比如貸款買車、或家具等等。建議先諮詢貸款經紀人會比較妥當。
5.不注意收入及支出能力：報稅時過度抵稅，或者未報現金收入或租金收入，導致貸款申請時，文件上的收入太少和支出太高。
6.不事先準備購房資金：貸款時七拼八湊，無法解釋金錢來源。
7.不保存文件：收到有關貸款相關文件，過目後立刻丟棄，以致無法提供貸款所需文件。
8.不事先諮詢工作更換：未事先向經紀人諮詢工作更換，以致沒有兩年同性質或同領域的工作，或沒有最近一個月的工資單。失敗例子1：貸款人甲受雇於A公司兩年以上，於幾個月前自己開公司做老闆，因自雇未滿兩年以致不能貸款。失敗例子2：貸款人乙於貸款期間或過戶前臨時更換工作，以致沒有最近一個月的工資單，而延後過戶。
9.不比較利率：利率重要，成功率也相當重要，兩者之間應該合理地比較利率。
10. 不鎖利率：要與貸款經紀人保持聯絡，在適當的時機鎖定利率。
11.不仔細確認貸款文件內容：貸款文件就像合約一樣，清楚寫明貸款人的義務和確認所有的數字，簽名之前最好親自核對內容是否正確，才能保障自己的權益。
5/14/2013
FHA 聯邦房屋貸款的新規定
早些時候，分析過FHA聯邦房屋貸款(FHA)的優缺點，曾經提過FHA是由政府背書，對貸款條件設限比傳統貸款(Conventional
loan)要來得寬鬆，所以視貸款人的情況和需求不同，考慮FHA在貸款條件上的彈性較大，也許FHA會是貸款人最好的方案。
不過，美國住房與城市發展部門已經在今年(2013)4月1號開始實施新的FHA規定，這些新規定對申請FHA的貸款人來說好處變少，負擔更多。主要的更動項目如下：
- 貸款保險費用調漲
申請FHA時，不只要預付1.75%的貸款保險(Upfront MIP)，另外貸款期間每年也需支付貸款保險。今年4月1號以後，每年支付的MIP調漲0.10%，新的FHA貸款保險調整如下：
此外，新的FHA規定所有的FHA貸款都需要買貸款保險，4月1號之前，只要有22%的首付款，選擇15年貸款方案，就不用付貸款保險，但4月1號以後，就要支付0.45%的貸款保險。
- 貸款金額 $625,500以上，$729,750以下，首付額要求提升至5%
- 不能取消貸款保險
貸款期間，即使房屋淨值達到22% (貸款房價比例達78%)，也要繼續付貸款保險。唯一取消貸款保險的方式是，房屋淨值只要達到20%以上，就可以透過重新貸款改成傳統貸款。
這些新規定適用於今年(2013)4月1號以後申請的FHA貸款，並不影響舊的FHA貸款，不同時間申請的FHA貸款所適用的規定也不同，詳情可上美國住房與城市發展部門官方網站查詢：http://portal.hud.gov/hudportal/HUD。
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