FHA聯邦房屋貸款的優缺點分析

許多人還沒有買房子的原因很多，原因之一，貸款月付額比房租要多，但現在的利息低，如果您付的房租大於買房子的貸款月付額的話，是考慮買房子的時候了！原因之二，老是存不夠20%的首付款，如果是這樣的情況，建議您參考聯邦房屋貸款(FHA)，它能夠滿足您的貸款需求。

FHA貸款是美國聯邦住房管理局(Federal Housing Administration)提供的貸款方案，由政府背書，降低貸款銀行的風險，FHA對貸款設限比傳統貸款(Conventional loan)的設限要寬鬆。

FHA僅限於自住房的貸款，優點是只要有3.5%首付款就可以買房子，且允許高達6%的贈款，貸款人收入條件不吻合，還可以加親戚名字幫助貸款。FHA常見有30年和 15年固定利率，以及3/1和5/1浮動利率，FHA的貸款金額在大部分的州可允許高達$729,750。

FHA重新貸款時也有好處，以FHA Streamline做重新貸款，就算失業或房價下跌，因不須做房屋估價，所以也不影響重新貸款，FHA Streamline重新貸款的方案僅限現為FHA貸款人申請。

FHA重新貸款取出現金 (FHA Refinance Cash Out)，銀行允許貸款人拿出房屋淨值的 85%。

另外，FHA對信用分數和收入負債率(Debt to Income ratio)的要求也較有彈性，銀行能接受 640到679的信用分數，收入負債率視信用分數而定， 最多從35%到48%，如果信用分數是680以上，收入負債比率有可能高達55%。最後，FHA貸款允許賣家給貸款人6%的捐款(contribution)作為首付款和過戶費。

不過， FHA 也有它的缺點，貸款保險(MIP) 比較貴，申請時有還有另外1.75%的預付費用(upfront fee) ，不過預付費用可以加到(roll over)到貸款金額裡，也有很多提供無預付費用的方案。雖然FHA要支付貸款保險，但如果未來如果房子增值，房屋淨值達到20%以上，可以利用重新貸款改為傳統貸款。

不是所有的FHA貸款都需要買貸款保險，目前FHA 15年固定利率的方案，首付款有22%以上，就不需要買貸款保險，利率一般來說會比傳統貸款的 15年固定利率還要好。

3.5%的首付款要用FHA要買房時，很多比較傳統的賣方，會傾向把房子賣給首付款較多，用傳統貸款的買方。

除了低首付款的FHA貸款，5%首付款的傳統貸款也是最佳的選擇之一。

每個人的貸款情況和需求不同，考慮到FHA在貸款條件上彈性較大，也許是您最好的貸款方案，如要進一步了解，歡迎與我聯絡。