決定獲得最優惠房貸利率的重點

在市場利率創歷史新低的情況下，吸引許多人購屋置產和重新貸款，然而低利率不是個絕對值，向銀行申請房屋貸款時，銀行會依據市場和金融機構擬定利率水平的標準，再視貸款人的情況的不同，根據風險評估來決定貸款人的貸款利率。如果理解銀行對風險評估的標準，對申請貸款要鎖定房貸利率時，會有很大的幫助。

在這裡和大家分享幾個把握獲得最優惠房貸利率的重點：

 1.信用分數(Credit)

信用分數和紀錄是銀行衡量未來貸款風險最重要的條件，原則上信用分數達740分即可得到最優惠利率。不過這也不是絕對，如果信用分數不到740分(當然還是不能太差)，銀行會視其它的貸款條件調整，例如：以傳統貸款30年固定的方案來說，首付款或房屋淨值超過40%，則信用分數只要在700分以上，就可以拿到最優惠利率。

2.房產用途和類型(Occupancy & Property type)

基本上，房屋用做自住的貸款利率會比做投資房的貸款利率要來得好。常見的房產類型有獨棟屋(Single Family)、連棟屋(Townhouse)，和公寓房(Condo)，利率會因房產類型不同而有所調整。大致而言，獨棟屋和連棟屋的利率會比公寓房要來得好。

3. 貸款方案(Mortgage product)

常見的貸款方案包括傳統貸款(Conventional)、聯邦房屋貸款(FHA)或軍人貸款(VA)等等，不同的貸款方案所提供30年或15年固定利率，還有多種浮動利率貸款，無論是固定利率或浮動利率，利率上也有所不同，詳細情況要向專業的貸款人員進一步洽詢。

4.貸款金額(Loan amount)

以傳統貸款來說，貸款金額大的利率會比小金額貸款的優惠。然而，貸款金額貸款金額超過$417,000的話，屬於高額貸款(High balance)範圍，利率會比貸款金額$417,000以下的高一點，而超過$625,000的話，屬於巨額貸款(Jumbo loan)，利率會再往上調整。像$417,000和$625,000的貸款上限也不是絕對的，會因地區範圍和房子形式而有所調整。房產在馬里蘭州的巴爾地摩，和在夏威夷歐胡島上的貸款上限就會有所不同；而房子形式可分為一個單位房(1-unit)、兩個至四個單位房(2-4 unit)等等，而傳統貸款最多可允許貸款到四個單位房。(註：一個單位是指有幾戶人居住，四個單位就是有四戶人居住，有四個門可進出。)

5.頭期款或房屋淨值(Down payment / Home equity)

一般而言，自住房的首付款或淨值達到20%和投資房的首付款或淨值達到25%，利率會比首付款或淨值不足的利率要好。

6.過戶費用和點數(Closing cost & Point)

貸款人可以透過購買點數，或自付過戶費用換取更低的利率，但由於現在房貸市場利率降到歷史新低，則建議不需要買點，如果有免過戶費的選擇，還能不花一毛錢做重新貸款降低現在的高利率貸款，不過免過戶費重新貸款大部分只限於自住房，有限制要貸款到一定的金額才能免過戶費，詳細情況要向專業的貸款人員進一步洽詢。

總的來說，銀行要綜合評估這些重點，以及其它影響貸款風險的因素，才能決定貸款利率，對銀行來說，風險小、成本低，相對利率就會好。