QE3 政策眾說紛紜，現在還是買房子的好時機嗎？

對於Fed(美國聯邦儲備理事會)何時開始放緩每月850億美元的資產收購行動，投資者相當焦慮。目前針對Fed是否將於近期開始減緩債券收購行動的決議眾說紛紜。

自從美聯儲去年9月宣布啟動QE3(第三次貨幣寬鬆政策)，並於去年12月執行「擴大版」的QE3，每月資產購買計劃總額達到850億美元，目前美聯儲的資產負債表已超過3.5萬億美元。這些超寬鬆貨幣政策舉措在國內外引發較多質疑。

美國全國經濟研究所榮譽所長馬丁‧費爾德斯坦等專家就建議美聯儲儘快給QE3「瘦身」，以減少金融市場上逐漸累積的風險和泡沫，美聯儲購買更多資產對於經濟增長和就業創造效果甚微，低利息政策反而助長了銀行和投資者的投機行為。

美國智庫彼得森國際經濟研究所所長亞當‧波森等專家則認為，當前美國失業率仍高，美國刺激經濟增長和降低失業率的貨幣和財政政策努力不應鬆懈。

自從去年九月實施起，達拉斯Fed銀行行長費雪一直反對債券收購計劃，認為貨幣寬鬆政策並未造成顯著的成效。他也針對債券收購可能造成未來通貨膨脹或扭曲市場表達關注。費雪說：「委員會必須一邊進行一邊修正。」並補充估計值顯示可能會修改GDP在第二季的疲態，並強調他自己也驚訝零售和製造業最近成長的強度。

圖一

另一派認為，2013年第二季的美國經濟比預期還快速地顯著成長，因此美聯儲可能會儘快調降貨幣寬鬆政策計劃。2013年國內生產總額年成長率上升到2.5%(圖 1)，高於原先公佈的1.7%，以及投資網站Briefing.com預期的2.1%。出口增加、客戶消費和房地產消費刺激了第二季的GDP。

Fed主席伯南克在6月18日至19日的貨幣政策例會上表示，如果美國經濟延續增長態勢並且失業率繼續下降，美聯儲可能在今年晚些時候縮減QE3規模，並在2014年年中結束QE3。

彭博新聞社日前對經濟學家的調查顯示，65%的受訪經濟學家預測，美聯儲將於下月開始縮減QE3規模，他們預測的縮減規模平均值為將每月850億美元的資產購買計劃降至750億美元。紐約Fed調查顯示截至七月，銀行預期Fed會在九月把債券收購金額從每月850億減至每月700億。他們預期減少150億會造成的影響為：減少100億國債和減少50億不動產抵押貸款證券。

根據8月21日公布的最新會議紀要，與會美聯儲高層認為，美國經濟在今年上半年延續溫和增長勢頭，居民消費保持緩慢增長，房價上升有利於提高消費者信心，製造業活動擴張而且產能利用率提高，儘管失業率仍處在高位，但私人部門持續創造新就業崗位，長期來看預期可保持穩定。

觀察人士指出，近期美國住宅地產市場上成交量和成交價格持續回升，7月美國失業率降至四年半以來的新低7.4%(這是自2008年12月以來的最低記錄)，這些都使得美聯儲高層對美國經濟復甦作出較樂觀的判斷。

Fannie Mae首席經濟學學者Doug Duncan認為，Fed的資產採購縮減可能造成房價上揚。

蘇格蘭皇家銀行(Royal Bank of Scotland，RBS)市場與國際銀行分析師Sarah Hu同意減緩QE3政策是房市面臨的最大風險。

Sarah Hu認為房貸利息上升會增加貸款成本，讓買房和重新貸款變得更難以負荷。但銀行可以某種程度調整貸款標準，以抵銷升高房貸利率的影響。Fed官員強調結束債券收購並不會立即造成利息上升。

凱投宏觀房地產經濟學者Paul Diggle相信房貸利息提高會威脅房市復甦。然而，他們認為房貸利息不可能會突然大幅上升。

事實上，他們預期2013年底時30年利率是4.5%，並在2014年底升到5%。他補充，在這樣的情況下，利息不會嚴重拖垮買房能力。對比歷史記錄，利息仍會保持在相當低的水準。且Duncan和其他Fannie Mae經濟學者預期正向的房市需求基礎會彌補利息上升所帶來的衝擊，刺激房屋銷售率和開工率。

相比之下，房地產經濟學者相信房價巨幅提升會對房市復甦造成更大的衝擊。房價上揚也會打擊投資的興趣，讓投資者退出市場。不過，他們預期目前緊繃的供應條件會導致房價繼續上升。因此，目前仍為進場投資的好時機。

新屋銷售量到六月時已連續下跌三個月，七月新屋銷售量達到最低後，庫存逐漸增多。然而，新屋銷售成交量仍維持在歷史最低點。例如，根據Fannie Mae，新屋庫存降低至3.9月供給量，相當從2004年中到今年稍早所達到的市場最低值。不過，待售的新屋和現屋數，仍為歷史標準上相對較低的記錄，不會出現供過於求的現象。

房市復甦的另一個風險是房貸信用標準持續變嚴。必須先放鬆信用標準，傳統式、依賴貸款的買房及投資需求來源才能較顯著的回升。

Krishnamurthy教授和Vissing-Jorgensen教授也提出的不同建議，可以讓Fed同時放緩QE以及保持房市：央行可以逐漸減少部分的債券採購計劃，同時繼續收購不動產抵押貸款證券來穩定房市。

我個人還是支持QE3政策，這樣可使家家戶戶的房屋持有人每個月省下更多貸款支出，有更多剩餘財力進行消費，進一步帶動商機、刺激國家經濟。房價上漲也有助於改善溺水屋的投資環境。

此外，買房自住在稅務上還有很多好處，比方買自住房能抵稅。買投資房的話，投資率比放在銀行中保值。在大華府地區，此時進場，收到租金和每月貸款金額還是可以打平，甚至可以倒賺一些，且增值空間還是比較看好。房地產還可以抗通膨。

長期投資而言，房地產還是比黃金和股市容易掌控。最主要的是，比起房地產買在台灣或中國，美國的租金相對要高的很多。若要投資房地產，美國大華府是比較好的市場。

註：QE為貨幣寬鬆政策(Quantitative Easing)，是中央銀行為了刺激經濟而推出的一種貨幣政策。中央銀行會購入大量國家債券和其他國家資產，為市場注入超額的資金以降低利率，從而刺激經濟。