買房子不一定要存一大筆的存款，可以善加利用貸款保險(PMI)

現在還有許多華人租房子，他們也想買房子，可是一直存不到一筆龐大20%的首付款。為了存到這麼一大筆錢，他們往往錯失了買房的機會。事實上，貸款首付不一定需要那麼多的存款才能買房(自住房)，您可以善加利用貸款保險(可選擇貸款人支付貸款保險，以及放款銀行支付貸款保險)。
貸款和房價比率(LTV)超過80%的貸款必須購買貸款保險(PMI)，而且貸款保險並不便宜。貸款和房價比率(LTV)是用來分析購屋者償還房貸能力。貸款和房價比率的計算很簡單：貸款金額 ÷ 房價。貸款和房價比率愈高，貸款的風險也就愈高。

讓我們來看看以下貸款保險的範例。假設房價是$300,000，貸款金額是$270,000(貸款人首付款為$30,000)，而貸款和房價比率是90%。根據貸款類型，每月的貸款保險金額約為$120(可調利率貸款(ARM)的貸款保險費用會高於固定利率貸款的貸款保險費用)。

不過，您不需要一直支付貸款保險。當貸款本金減少和/或房價升值，使貸款的貸款和房價比率達到78%，借款人可以向放款銀行申請取消貸款保險費用。如果貸款和房價比率的降低是因為房價升值，則需要貸款人自費申請新的房價評估(Appraisal)來驗證房價，並向放款銀行申請取消貸款。請注意，貸款人必須主動申請取消貸款保險，貸款保險不會自動取消。

貸款人若首付款不足房價20%而需要支付貸款保險，有以下兩種選擇：
1. 貸款人支付貸款保險(BPMI)，待貸款LTV達到78%，即可申請取消貸款保險
2. 放款銀行支付貸款保險(LPMI)，利息較高

在貸款保險便宜而房價增值快速的年代，並不流行使用放款銀行支付貸款保險(LPMI)。雖然放款銀行支付貸款保險(LPMI)的每月貸款金額較低，但不代表對每個家庭而言都是較佳的選項。若使用放款銀行支付貸款保險(LPMI)，由於放款銀行在過戶時已調整利息，例如將4%變成4.250%，因此貸款人需要一直依照該利息持續繳交每月貸款金額。交換條件是放款銀行同意自己「承擔」房屋貸款的保險。

相反地，雖然貸款人支付貸款保險(BPMI)比較貴，但由於一旦貸款和房價比率78%，即可申請取消貸款保險，因此仍然是可以考慮的選項。

其次，對於放款銀行支付貸款保險(LPMI)方案，即使房屋的貸款和房價比率降至80%以下，貸款人仍然必須支付放款銀行支付貸款保險(LPMI)方案的較高利息。若想停止繳交放款銀行支付貸款保險(LPMI)方案的較高利息，房屋擁有人必須重新貸款。而貸款人支付貸款保險(BPMI)方案則可在貸款和房價比率達78%時申請終止貸款保險。

然而，在扣稅方面，貸款人支付貸款保險(BPMI)只有年收入低於$100,000的家庭可以完全扣稅。而使用放款銀行支付貸款保險(LPMI)的優點是，IRS(Internal Revenue Service)會將額外調整的貸款利息視為可扣稅的支出。放款銀行支付貸款保險(LPMI)有以下兩個主要優點：
1. 所有收入水準都可以扣稅，不侷限於$100,000以下。
2. 短期來講，放款銀行支付貸款保險(LPMI)方案比貸款人支付貸款保險(BPMI)方案便宜。
* 減稅部分請諮詢會計師。

放款銀行支付貸款保險(LPMI)與貸款人支付貸款保險(BPMI)比較表：

因此，在選擇放款銀行支付貸款保險(LPMI)方案和貸款人支付貸款保險(BPMI)方案時，不只是比較費用，您還需要考慮短期和長期理財目標。放款銀行支付貸款保險(LPMI)比較適合短期規劃，而貸款人支付貸款保險(BPMI)則比較適合長期規劃。若貸款和房價比率高的話可選擇放款銀行支付貸款保險(LPMI)，而貸款和房價比率低的話可選擇貸款人支付貸款保險(BPMI)。但是總是會有例外，請諮詢貸款專家。

礙於篇幅有限，有任何貸款或財務規劃上的相關問題和疑難雜症，請與我連絡。我是富邦貸款公司負責人- 簡小玲(Lin Chien)，具備超過20年的貸款經驗，長期服務大華府地區，與多家銀行合作，精辦各類房屋貸款，免費提供貸款諮詢，熟悉各種貸款方案，絕無隱藏費用。

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【貸款術語註解】
- ARM：可調利率貸款(Adjustable-rate mortgages)，一般有三、五、七、十年的期間等等。在此期間內，利率是固定的。過了此期間後，依照大環境(Index)而有限度地調整利率。
- BPMI：貸款人支付貸款保險(Borrower-Paid Mortgage Insurance)
- LPMI：貸款銀行支付貸款保險(Lender-Paid Mortgage Insurance)
- LTV：貸款和房價的比率(Loan to Value)
- PMI：貸款保險(private mortgage insurance)
- Appraisal：房價評估