為什麼貸款投資房地產風險較低獲利好

通常在工作幾年，有些積蓄後，大部分的人會開始評估自己的能力和需求，發展其他投資項目，一般來說，只要可以合理分配手上的資金再積極投資，就可以讓投資風險最小化且利益最大化。

很多人對投資的第一個想法是股票、債券、基金或期貨等等，好處是進場門檻低，幾百塊美金就可以開始投資，但相對來說市場風險比較高，以美國股票為例，要能從中獲利，必須要對整體市場有足夠的知識，正確的眼光，和高技術的操作，美股和不動產的差別之一是，美股下跌沒有停損點的，還可能跌到沒有股價，而且有些股票表面上看起來很安穩，但實際上卻是危機四伏的「地雷股」，一不小心就會引爆，如果對股票不懂，很容易血本無歸。

另外有些人抱持不投資就沒有風險的態度，保守的做法可以避掉投資風險，但同時要考慮，把錢留在自己的口袋裡或銀行裡，微不足道的儲蓄利息等於幾乎沒有，每年都要面對通貨膨脹的危險。美國過去10年以來，除了2008年的經濟危機以外，通貨膨脹每年以1%到4%的速度成長，通貨膨脹稀釋這些口袋裡或銀行裡的錢，幾年之後，未來的1塊錢的價值會小於現在的1塊錢，所以不投資不代表不賠，通貨膨脹是個人財富增長最大的敵人。

相較起來，房地產是比較穩健，以長期投資來看說是高回報的項目，可以透過現金或貸款的方式投資房地產，各有優缺點，貸款買房操作起來經濟效益比現金買房高，貸款買房的優點主要有1) 機會成本低，手上有多的剩餘現金可以投資到其他好的投資標的，2)房貸利息可以抵稅，3) 抗通貨膨脹。

舉個簡單的例子，假設您的手上現在有40萬現金都要拿來投資房地產的話，您可以考慮 1) 以全現金買下一棟價值40萬的投資房，和2)將40萬分成四份各10萬的首付款，買下四棟價值40萬的投資房，每棟投資房貸款30萬，假設租金一個月是$2,500，房子的地稅、保險和管理費每個月大約$550，現金買下的房子一個月租金，扣掉$550，可回收$1,950，如果是用貸款買下四棟房，每棟房扣掉每個月貸款 $1,610.46 (30年期，利率5%)，每個月還能回收$339.54到口袋，貸款買四棟房後出租每個月總共能回收$1,358.16，以每個月的回報來看，以40萬現金買一棟房後出租的回報比較高，但是假設未來房價漲了，現金買房只有一棟房的漲價空間，貸款買四棟房的話，就是四棟房子一起漲價，假設兩年後平均房價漲了10%，當初買現金40萬的房子只漲4萬了，貸款買四棟40萬的房子，全部就漲了16萬，以資本利得的角度來看，貸款買房獲利空間更大。

貸款投資房地產還是有它的風險，降低風險的基本原則是，以房租供房貸，至少要打平甚至倒賺一點，貸款買房雖然有利息，但房貸利息還能抵稅，雖然現在貸款金額看起來很多，但套用通貨膨脹的概念，未來的1塊錢的價值會小於現在的1塊錢，所以過幾年以後，現在的貸款金額被通貨膨脹稀釋，就顯得沒有這麼多價值，再加上資本利得的獲利空間上有極大的優勢，只要能合理地計畫貸款投資房地產，因而得到的財富基本上是大於其他常見的投資項目。