簡小玲 Lin Chien

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8/20/2013

為什麼貸款投資房地產風險較低獲利好

通常在工作幾年,有些積蓄後,大部分的人會開始評估自己的能力和需求,發展其他投資項目,一般來說,只要可以合理分配手上的資金再積極投資,就可以讓投資風險最小化且利益最大化。

很多人對投資的第一個想法是股票、債券、基金或期貨等等,好處是進場門檻低,幾百塊美金就可以開始投資,但相對來說市場風險比較高,以美國股票為例,要能從中獲利,必須要對整體市場有足夠的知識,正確的眼光,和高技術的操作,美股和不動產的差別之一是,美股下跌沒有停損點的,還可能跌到沒有股價,而且有些股票表面上看起來很安穩,但實際上卻是危機四伏的「地雷股」,一不小心就會引爆,如果對股票不懂,很容易血本無歸。

另外有些人抱持不投資就沒有風險的態度,保守的做法可以避掉投資風險,但同時要考慮,把錢留在自己的口袋裡或銀行裡,微不足道的儲蓄利息等於幾乎沒有,每年都要面對通貨膨脹的危險。美國過去10年以來,除了2008年的經濟危機以外,通貨膨脹每年以1%4%的速度成長,通貨膨脹稀釋這些口袋裡或銀行裡的錢,幾年之後,未來的1塊錢的價值會小於現在的1塊錢,所以不投資不代表不賠,通貨膨脹是個人財富增長最大的敵人。

相較起來,房地產是比較穩健,以長期投資來看說是高回報的項目,可以透過現金或貸款的方式投資房地產,各有優缺點,貸款買房操作起來經濟效益比現金買房高,貸款買房的優點主要有1) 機會成本低,手上有多的剩餘現金可以投資到其他好的投資標的,2)房貸利息可以抵稅,3) 抗通貨膨脹。

舉個簡單的例子,假設您的手上現在有40萬現金都要拿來投資房地產的話,您可以考慮 1) 以全現金買下一棟價值40萬的投資房,和2)40萬分成四份各10萬的首付款,買下四棟價值40萬的投資房,每棟投資房貸款30萬,假設租金一個月是$2,500,房子的地稅、保險和管理費每個月大約$550,現金買下的房子一個月租金,扣掉$550,可回收$1,950,如果是用貸款買下四棟房,每棟房扣掉每個月貸款 $1,610.46 (30年期,利率5%),每個月還能回收$339.54到口袋,貸款買四棟房後出租每個月總共能回收$1,358.16,以每個月的回報來看,以40萬現金買一棟房後出租的回報比較高,但是假設未來房價漲了,現金買房只有一棟房的漲價空間,貸款買四棟房的話,就是四棟房子一起漲價,假設兩年後平均房價漲了10%,當初買現金40萬的房子只漲4萬了,貸款買四棟40萬的房子,全部就漲了16萬,以資本利得的角度來看,貸款買房獲利空間更大。

貸款投資房地產還是有它的風險,降低風險的基本原則是,以房租供房貸,至少要打平甚至倒賺一點,貸款買房雖然有利息,但房貸利息還能抵稅,雖然現在貸款金額看起來很多,但套用通貨膨脹的概念,未來的1塊錢的價值會小於現在的1塊錢,所以過幾年以後,現在的貸款金額被通貨膨脹稀釋,就顯得沒有這麼多價值,再加上資本利得的獲利空間上有極大的優勢,只要能合理地計畫貸款投資房地產,因而得到的財富基本上是大於其他常見的投資項目。


1 則留言:

  1. 之前第一次買房時,我向富邦貸款申請貸款,Lin Chien 幫了我很多,利息低、服務又好!推薦!

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