房屋狀況對貸款的影響

在房屋貸款申請過程中，房屋估價(Appraisal)大多是必經程序(有時可以省略)，經過銀行認可的房屋估價公司會派房屋估價師前往檢驗房子，房屋估價的目的是要評估房屋目前的市價。為了確保房屋估價的公正性，銀行會透過合作的房屋估價公司指派房屋估價師來執行房屋估價報告。房屋估價師除了評估房屋目前的市價，同時也扮演銀行的眼睛，注意房屋結構的情況，確定房屋符合居住條件，如果檢查出房屋有問題，大多會加註在房屋估價報告上，則銀行會要求在過戶前必須把損壞的部分修好，房屋估價師會再去重新拍照，提供修繕後的文件。

破損的房屋常見於短賣房(Shortsale)和銀行擁有的(Bank Owned)房子上，往往賣方是不會負責整修的，所以建議貸款人在看房子的同時，要注意以下常見房屋損壞的情況：

• 房屋發霉(常見於地下室和浴室)
• 水管破裂
• 地下室進水
• 屋頂漏水
• 天花板有水漬或破洞
• 屋外牆壁有明顯的毀損 
• 屋內牆壁和天花板破洞
• 廚房沒有爐頭或冰箱
• 廚房檯面嚴重破損
• 地板有嚴重毀損，或地毯被拔除等等
• 房屋該有的裝潢被毀損，例如：廁所內原本有浴缸和馬桶，但是浴缸有毀損或馬桶被拔走
• 電線裸漏
• 嚴重房屋結構問題，例如：房屋傾斜、嚴重裂痕等等

如有以上或其他類似的問題，被房屋估價師列在房屋估價報告上，買賣雙方又沒有人負責在過戶前修理好的時候，就無法透過大多數的銀行申請傳統貸款(Conventional loan)。如果房屋有以上問題，要經過裝修才能夠貸款的房子，從一開始就要申請聯邦房屋裝修貸款(FHA 203K)。聯邦房屋裝修貸款的程序比傳統貸款麻煩，花費也比傳統貸款高，且僅限自住房才能做。

房屋估價報告同時也會指出房屋的尺寸和用途，例如：一個家庭住屋(一個單元Unit)，包括獨立屋(Single Family)、連棟屋(Townhouse)和公寓屋(Condo)，通常只有一套廚房，有兩套廚房的時候，要注意有無向政府申請執照加建第二套廚房。若有把空間改建成其他用途，例如：將車庫改成房間、書房等等，或有另外加建的空間，例如加了客廳、房間，也要注意有無向政府申請執照改建或加建。如果房屋估價報告有指出以上，像是第二套廚房、空間改建成其他用途、或是另外加建的空間，卻沒有向政府申請改建或加建執照者，貸款可能會有問題。

建議在看房子時，和地產經紀人多溝通，了解房屋的狀況，做好準備，就不會浪費寶貴的時間和金錢了！