掌握銀行評估貸款的六個重點

美國金融市場經歷2008年的次級房貸風暴，在經濟上受到嚴重的打擊，整個金融市場從中記取許多教訓，因此銀行對貸款條件做出更多規範。面對這些越加嚴格的改變，如何順利取得房屋貸款成為貸款人最關心的問題。建議貸款人要掌握銀行在審核貸款申請時，會評估的六個重點，分別是信用、工作、收入、房價、資產，和債務。

• 信用(Credit)：信用是貸款人過去付款紀錄的累積，反映貸款人的財務狀況與準時償還債務的能力，也是銀行衡量未來貸款風險最重要的條件。貸款時，銀行首先會透過三家主要的信用機構Equifax﹑ Experian 和 TransUnion取得信用報告，檢查信用分數。FICO評分 740分以上為優秀，可以獲得最優惠利率。

• 工作(Job)：要在同性質的領域工作連貫兩年以上，如果有兩份工作，則兩份工作必須各別在同個領域工作兩年以上。和工作同領域的在學期期間也可視為工作經驗。如果工作屬於合約(Contract)性質，大部分的銀行會要求現任職公司提供續用工作兩年以上的證明。

• 收入(Income)：收入是還款能力最重要的證明，和工作相呼相應。要證明有穩定的收入，至少要在同性質的領域工作兩年以上(包括在學期間)，也至少要有一年的報稅紀錄。
  如果您是雇員，申請貸款時，須提供一個月的工資單和兩年的W2，以證明有收入進帳。如果您是自雇主(Self-employed)，則看兩年報稅單，扣除開支後的收入後，將兩年報稅的平均值折合成月收入計算。如果您有額外的收入，例如加班、小費或紅利等，通常也是看報稅單上兩年平均計算。另外，像房租、退休金、分居贍養費、子女扶養費等等的定期定額收入也可納入計算。

• 房價(Property value)：銀行會透過專業房屋估價師評估房屋市場價值後，來決定貸款額度的多少，貸款金額是取決估價或買價兩者中價格較低者。一般而言，自住房的首付款或淨值達到20%和投資房的首付款或淨值達到25%，利率會比較好。

• 資產(Assets)：主要透過支票/儲蓄帳戶、投資帳戶、和退休金帳戶等等，證明貸款人目前可運用的資金。銀行會透過您的帳戶月結單，檢視戶頭裡是否有足夠的首付款(購屋)和過戶費用(購屋和重貸)，及貸款過後未來付款的儲備金，通常自住房是兩個月的儲備金，出租房是則是六個月的儲備金。

• 債務(Liability)：包括所有未付清的貸款，例如汽車貸款、學生貸款、循環信用卡債、子女扶養費，和分居贍養費等等。銀行會考慮您的債務和收入比例，大約的計算方式是月收入的45%用來支付貸款本金加利息月付額、地稅、房屋保險和社區管理(HOA)等等的費用，加上其他債務的最低月付額。剩下的55%則是生活上的開支，如買菜、度假，和上稅等等。切記！貸款前和貸款期間，債務不宜增加。

以上是申請貸款時，不可忽略的六個重點，要以此對症下藥，才能讓申請貸款的過程更順利，增加申請貸款的成功率。