需要瞭解的關鍵貸款問題！

我們有許多客戶來電諮詢以下的問題，現在一一為您解答如下。

1. 國外收入可以用來做貸款嗎？
答：可以的。國外收入是可以用來做貸款的。原則是必須在美國國稅局(IRS)連續報稅2年，就可以使用國外收入申請貸款。

2. 如果H1工作簽證已過期。可以貸款嗎？
答：可以的。H1工作簽證過期可以貸款。任何簽證過期，只要持有有效的EAD卡(Employment Authorization Document，工作許可證)。

3. 如果綠卡正在申請當中，是否可貸款？
答：可以的。若綠卡或H1工作簽證等簽證正在申請當中，無論任何簽證，只要持有有效的EAD卡即可申請貸款。

4. F1學生簽證是否可貸款？
答：可以的。若為F1學生簽證，則可使用EAD OPT(Optional Practical Training，工作實習)來貸款。

5. 如果收入較低，可以貸款買房嗎？
答：可以的。可以買投資房，用租金收入來申請貸款。例如，鄭先生要買$350,000投資房，則可使用本身月收入$2,000，加上目標房產的租金收入每月$2,500(房屋估價Appraisal所提供的出租行情)，總共每月可用來計算為做貸款的收入金額為$4,500。

6. 如果目前和父母同住，第一次買房可以先買投資房嗎？
答：可以的。若買投資房，可以用每月收入，加上目標房產的每月租金收入(房屋估價Appraisal所提供的市價行情)，來計算每月可用來支付貸款付款金額的收入。買投資房不可以接受贈款。

7. 貸款買房可否接受贈款？
答：接受贈款與否需視買房目的而定，可分為兩類：
(a) 若買自住房，放款銀行接受贈款(Gift Money)做為頭期款，同時要提供贈款人近一個月的銀行月結單，如果是從國外匯進戶頭的款項，要保留好外匯存根(Wire Notice)。
(b) 若買投資房，放款銀行不接受任何贈款。買房的錢不能為借款或贈款，必須存在銀行二、三個月以上，證實為自己的錢。

8. 如果買投資房只有15%的首付款，可以貸到85%的貸款金額嗎？
答：可以的。但利息或過戶開支會比放20%和25%以上首付款的情況高。

9. 如果現在尚欠貸款的房產已經超過4個，可以再繼續買房嗎？
答：可以的。大部分放款銀行可以讓您貸款到10個房產，不包含已付清的房產。有欠貸款的房產可以高達10個房產。但貸款人要能顯示出本身有足夠的錢，來支付每棟出租屋6個月的預備金(Payment Reserve)，不一定要是活期帳戶，例如401K退休儲蓄金、共同基金(Mutual Fund)、股票和壽險存款等都是可以的。

10. 用現金買房未滿6個月，可以取錢出來嗎？
答：取錢出來的限制可分為以下三類。但只要是六個月內買的房產，皆需要提供當初買房時錢的來源。
(a) 若為自住房，隨時可以取錢出來，最多有欠款的房產可以高達10棟。
(b) 若為投資房，4棟以下的投資房可以隨時取錢出來。
(c) 若為投資房，且尚欠貸款的投資房超過4棟以上，第5棟以上的投資房必須在前6個月以內取錢。

11. 學生剛剛畢業，拿到第一個月工資單後，是否可申請貸款？
答：可以的。但學生所學科系和工作需為同類型。

以上資料需視個人情況及放款銀行而異，礙於篇幅有限，如有任何貸款或財務規劃上的相關問題和疑難雜症，詳細資訊請諮詢資深貸款專家 - 簡小玲(Lin Chien)。我是富邦貸款公司負責人，具備超過20年的貸款經驗，長期服務大華府地區，與多家銀行合作，精辦各類房屋貸款，免費提供貸款諮詢，熟悉各種貸款方案，絕無隱藏費用。

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QE3 政策眾說紛紜，現在還是買房子的好時機嗎？

對於Fed(美國聯邦儲備理事會)何時開始放緩每月850億美元的資產收購行動，投資者相當焦慮。目前針對Fed是否將於近期開始減緩債券收購行動的決議眾說紛紜。

自從美聯儲去年9月宣布啟動QE3(第三次貨幣寬鬆政策)，並於去年12月執行「擴大版」的QE3，每月資產購買計劃總額達到850億美元，目前美聯儲的資產負債表已超過3.5萬億美元。這些超寬鬆貨幣政策舉措在國內外引發較多質疑。

美國全國經濟研究所榮譽所長馬丁‧費爾德斯坦等專家就建議美聯儲儘快給QE3「瘦身」，以減少金融市場上逐漸累積的風險和泡沫，美聯儲購買更多資產對於經濟增長和就業創造效果甚微，低利息政策反而助長了銀行和投資者的投機行為。

美國智庫彼得森國際經濟研究所所長亞當‧波森等專家則認為，當前美國失業率仍高，美國刺激經濟增長和降低失業率的貨幣和財政政策努力不應鬆懈。

自從去年九月實施起，達拉斯Fed銀行行長費雪一直反對債券收購計劃，認為貨幣寬鬆政策並未造成顯著的成效。他也針對債券收購可能造成未來通貨膨脹或扭曲市場表達關注。費雪說：「委員會必須一邊進行一邊修正。」並補充估計值顯示可能會修改GDP在第二季的疲態，並強調他自己也驚訝零售和製造業最近成長的強度。

圖一

另一派認為，2013年第二季的美國經濟比預期還快速地顯著成長，因此美聯儲可能會儘快調降貨幣寬鬆政策計劃。2013年國內生產總額年成長率上升到2.5%(圖 1)，高於原先公佈的1.7%，以及投資網站Briefing.com預期的2.1%。出口增加、客戶消費和房地產消費刺激了第二季的GDP。

Fed主席伯南克在6月18日至19日的貨幣政策例會上表示，如果美國經濟延續增長態勢並且失業率繼續下降，美聯儲可能在今年晚些時候縮減QE3規模，並在2014年年中結束QE3。

彭博新聞社日前對經濟學家的調查顯示，65%的受訪經濟學家預測，美聯儲將於下月開始縮減QE3規模，他們預測的縮減規模平均值為將每月850億美元的資產購買計劃降至750億美元。紐約Fed調查顯示截至七月，銀行預期Fed會在九月把債券收購金額從每月850億減至每月700億。他們預期減少150億會造成的影響為：減少100億國債和減少50億不動產抵押貸款證券。

根據8月21日公布的最新會議紀要，與會美聯儲高層認為，美國經濟在今年上半年延續溫和增長勢頭，居民消費保持緩慢增長，房價上升有利於提高消費者信心，製造業活動擴張而且產能利用率提高，儘管失業率仍處在高位，但私人部門持續創造新就業崗位，長期來看預期可保持穩定。

觀察人士指出，近期美國住宅地產市場上成交量和成交價格持續回升，7月美國失業率降至四年半以來的新低7.4%(這是自2008年12月以來的最低記錄)，這些都使得美聯儲高層對美國經濟復甦作出較樂觀的判斷。

Fannie Mae首席經濟學學者Doug Duncan認為，Fed的資產採購縮減可能造成房價上揚。

蘇格蘭皇家銀行(Royal Bank of Scotland，RBS)市場與國際銀行分析師Sarah Hu同意減緩QE3政策是房市面臨的最大風險。

Sarah Hu認為房貸利息上升會增加貸款成本，讓買房和重新貸款變得更難以負荷。但銀行可以某種程度調整貸款標準，以抵銷升高房貸利率的影響。Fed官員強調結束債券收購並不會立即造成利息上升。

凱投宏觀房地產經濟學者Paul Diggle相信房貸利息提高會威脅房市復甦。然而，他們認為房貸利息不可能會突然大幅上升。

事實上，他們預期2013年底時30年利率是4.5%，並在2014年底升到5%。他補充，在這樣的情況下，利息不會嚴重拖垮買房能力。對比歷史記錄，利息仍會保持在相當低的水準。且Duncan和其他Fannie Mae經濟學者預期正向的房市需求基礎會彌補利息上升所帶來的衝擊，刺激房屋銷售率和開工率。

相比之下，房地產經濟學者相信房價巨幅提升會對房市復甦造成更大的衝擊。房價上揚也會打擊投資的興趣，讓投資者退出市場。不過，他們預期目前緊繃的供應條件會導致房價繼續上升。因此，目前仍為進場投資的好時機。

新屋銷售量到六月時已連續下跌三個月，七月新屋銷售量達到最低後，庫存逐漸增多。然而，新屋銷售成交量仍維持在歷史最低點。例如，根據Fannie Mae，新屋庫存降低至3.9月供給量，相當從2004年中到今年稍早所達到的市場最低值。不過，待售的新屋和現屋數，仍為歷史標準上相對較低的記錄，不會出現供過於求的現象。

房市復甦的另一個風險是房貸信用標準持續變嚴。必須先放鬆信用標準，傳統式、依賴貸款的買房及投資需求來源才能較顯著的回升。

Krishnamurthy教授和Vissing-Jorgensen教授也提出的不同建議，可以讓Fed同時放緩QE以及保持房市：央行可以逐漸減少部分的債券採購計劃，同時繼續收購不動產抵押貸款證券來穩定房市。

我個人還是支持QE3政策，這樣可使家家戶戶的房屋持有人每個月省下更多貸款支出，有更多剩餘財力進行消費，進一步帶動商機、刺激國家經濟。房價上漲也有助於改善溺水屋的投資環境。

此外，買房自住在稅務上還有很多好處，比方買自住房能抵稅。買投資房的話，投資率比放在銀行中保值。在大華府地區，此時進場，收到租金和每月貸款金額還是可以打平，甚至可以倒賺一些，且增值空間還是比較看好。房地產還可以抗通膨。

長期投資而言，房地產還是比黃金和股市容易掌控。最主要的是，比起房地產買在台灣或中國，美國的租金相對要高的很多。若要投資房地產，美國大華府是比較好的市場。

註：QE為貨幣寬鬆政策(Quantitative Easing)，是中央銀行為了刺激經濟而推出的一種貨幣政策。中央銀行會購入大量國家債券和其他國家資產，為市場注入超額的資金以降低利率，從而刺激經濟。

為什麼貸款投資房地產風險較低獲利好

通常在工作幾年，有些積蓄後，大部分的人會開始評估自己的能力和需求，發展其他投資項目，一般來說，只要可以合理分配手上的資金再積極投資，就可以讓投資風險最小化且利益最大化。

很多人對投資的第一個想法是股票、債券、基金或期貨等等，好處是進場門檻低，幾百塊美金就可以開始投資，但相對來說市場風險比較高，以美國股票為例，要能從中獲利，必須要對整體市場有足夠的知識，正確的眼光，和高技術的操作，美股和不動產的差別之一是，美股下跌沒有停損點的，還可能跌到沒有股價，而且有些股票表面上看起來很安穩，但實際上卻是危機四伏的「地雷股」，一不小心就會引爆，如果對股票不懂，很容易血本無歸。

另外有些人抱持不投資就沒有風險的態度，保守的做法可以避掉投資風險，但同時要考慮，把錢留在自己的口袋裡或銀行裡，微不足道的儲蓄利息等於幾乎沒有，每年都要面對通貨膨脹的危險。美國過去10年以來，除了2008年的經濟危機以外，通貨膨脹每年以1%到4%的速度成長，通貨膨脹稀釋這些口袋裡或銀行裡的錢，幾年之後，未來的1塊錢的價值會小於現在的1塊錢，所以不投資不代表不賠，通貨膨脹是個人財富增長最大的敵人。

相較起來，房地產是比較穩健，以長期投資來看說是高回報的項目，可以透過現金或貸款的方式投資房地產，各有優缺點，貸款買房操作起來經濟效益比現金買房高，貸款買房的優點主要有1) 機會成本低，手上有多的剩餘現金可以投資到其他好的投資標的，2)房貸利息可以抵稅，3) 抗通貨膨脹。

舉個簡單的例子，假設您的手上現在有40萬現金都要拿來投資房地產的話，您可以考慮 1) 以全現金買下一棟價值40萬的投資房，和2)將40萬分成四份各10萬的首付款，買下四棟價值40萬的投資房，每棟投資房貸款30萬，假設租金一個月是$2,500，房子的地稅、保險和管理費每個月大約$550，現金買下的房子一個月租金，扣掉$550，可回收$1,950，如果是用貸款買下四棟房，每棟房扣掉每個月貸款 $1,610.46 (30年期，利率5%)，每個月還能回收$339.54到口袋，貸款買四棟房後出租每個月總共能回收$1,358.16，以每個月的回報來看，以40萬現金買一棟房後出租的回報比較高，但是假設未來房價漲了，現金買房只有一棟房的漲價空間，貸款買四棟房的話，就是四棟房子一起漲價，假設兩年後平均房價漲了10%，當初買現金40萬的房子只漲4萬了，貸款買四棟40萬的房子，全部就漲了16萬，以資本利得的角度來看，貸款買房獲利空間更大。

貸款投資房地產還是有它的風險，降低風險的基本原則是，以房租供房貸，至少要打平甚至倒賺一點，貸款買房雖然有利息，但房貸利息還能抵稅，雖然現在貸款金額看起來很多，但套用通貨膨脹的概念，未來的1塊錢的價值會小於現在的1塊錢，所以過幾年以後，現在的貸款金額被通貨膨脹稀釋，就顯得沒有這麼多價值，再加上資本利得的獲利空間上有極大的優勢，只要能合理地計畫貸款投資房地產，因而得到的財富基本上是大於其他常見的投資項目。

現在是低利息貸款購買投資房的好時機

最近貸款利息已經跌到歷史新低，造福許多屋主，更吸引大批房地產投資者，紛紛進場。如果你也想買投資房的話，以下提供幾個購買投資房的好處以及準備工作，做為參考。  

• 現在利息低的時候貸款買投資房，房子出租後，每個月的租金扣掉房貸月付額後，大多數的時候還可以倒賺。
  
• 最美妙的是，房貸部分可由收到的租金付清，不像自住房，要自己賺錢付掉房貸。
  
• 如果房屋價格上漲，報酬是以當初100%的買價來算，不是根據當初付的首付款金額來算。 比如說，張三當初準備現金$75,000作為首付款，貸款買了$300,000 的投資房，到了今年房價漲了5%，報酬是以當初買價 $300,000 x 5% = $15,000來算，並不是當初投資的 $75,000 x 5%。和投資股票的情況不一樣，如果張三當初手上75,000的現金拿去買股票，到了今年股票也漲了5%，則報酬只有 $75,000 x 5% = $3,750。
  
• 投資房地產相對安全，也比較保值，又能抵抗通貨膨脹。把錢投資在房地產上，好過把錢放在近乎0%利息的銀行帳戶裡，或投資在高風險的股票裡等等。

當然任何的投資多少都有一些風險，投資前一定要做好萬全的準備。比如說，收入是否能支付空窗期的房貸？存款是否足夠來支付一些不時之需？是否做好了市場調查？房子能租多少錢? …等等，以免偷鷄不成蝕把米!

購買投資房須要具備那些條件呢？  

第一，須要準備20%以上的頭期款，外加過户費和六個月投資房付款預備金。六個月的預備金不用在過戶上，只是在申請貸款時，要證明至少有六個月的基金可以運用。這些錢最好已經在銀行裡帳戶待超過兩個月以上，否則必須解釋錢的來源，還要能証明是自巳的錢。

第二,，投資房租金的75%是可以用作為收入計算的，有時須要提供租約和定金支票。

尚未買自住房先買投資房可以嗎？

沒有自住房，是可以先買投資房的。

一個人能買多少棟房子呢？

有些銀行限定4 棟，有些銀行限定 10 楝(已付清的房子不算)，有些銀行是沒有限定的。當然，收入和蓄儲的實力是會被納入考量的。
您準備好了嗎？快與我聯絡吧！